LA RAISON D’ETRE DE CPI CONSEIL
- L’essentiel des terres du Sénégal sont dans le domaine national et donc non immatriculées
- L’ignorance du droit foncier par l’essentiel des populations
- La subsistance des méthodes traditionnelles de transfert de propriété
- La longueur des procédures administratives entrainant des difficultés à obtenir des titres fonciers et domaniaux
- D’énormes contentieux fonciers en permanence
- Un besoin permanent d’assistance pour la résolution des problèmes de toutes sortes rencontrés par les populations dans le domaine foncier
- Absence d’interlocuteurs en tant que service administratif spécialisé dans les problèmes fonciers
GESTION DES FORMALITES ADMINISTRATIVES
Les Formalités administratives que CPI prend en charge sont au nombre de neuf. Il s’agit :
L’immatriculation est une procédure à introduire pour les terrains du domaine national, auprès du service des domaines qui permet l’immatriculation au nom de l’Etat et moyennant le paiement d’une redevance annuelle au profit de ce dernier.
Son introduction au Sénégal est fort ancienne puisqu’elle remonte au décret du 20 juillet 1900 abrogé et remplacé par le décret du 24 juillet 1906, lui-même abrogé par celui du 26 juillet 1932 portant régime de l’immatriculation des terres.
Aujourd’hui, cette même mesure est encadrée par la loi n°2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière.
Documents à fournir
- Délibération délivrée par la collectivité territoriale ;
- Demande de bail adressée au receveur des domaines territorialement compétents ;
- Donner la preuve de la réalisation des peines et soins ;
- Faire un plan d’un géomètre agréé par l’Etat ou plan cadastral ;
- Donner la Copie Carte nationale d’Identité ;
- Faire une étude d’un projet de programme immobilier à soumettre à l’Etat.
L’autorisation de construire (code de l’urbanisme) ou permis de construire (code général des collectivités territoriales) est un acte administratif pris par une autorité décentralisée visant à garantir le respect des normes urbanistiques et architecturales dans l’acte de bâtir et s’impose à toute personne physique ou morale, privée ou publique. Ainsi, selon l’article R 195 alinéa 1 du décret n° 2009-1450 du 30 décembre 2009 portant partie réglementaire du code de l’urbanisme « Nul ne peut entreprendre, sans autorisation administrative, une construction de quelque nature que ce soit ou d’apporter des modifications à des constructions existantes sur le territoire des communes, ainsi que dans les agglomérations désignées par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme ».
Documents à fournir
- Demande adressée au maire de la ville ;
- Titre de propriété (titre foncier, bail, un acte administratif) ou un état de droit réel ;
- Plan de situation et de délimitation du terrain certifié exact par le cadastre ;
- Cinq jeux de plans de construction ;
- Une fiche de renseignements ;
- Un devis estimatif du projet ;
- Une taxe municipale qui varie en fonction des communes ;
- Une taxe d’urbanisme variant entre 1000 et 5000 FCFA ;
- Un timbre fiscal de 10000FCFA ;
- Une enveloppe timbrée à 200FCFA portant l’adresse du requérant.
L’autorisation de lotir est un acte administratif émanant du ministre de l’urbanisme et visant à autoriser au profit d’une personne physique ou morale le lotissement d’un site pour la réalisation d’un projet immobilier et ceci dans le respect de son cahier de charges et des normes juridiques en vigueur. Ainsi, selon l’article R 145 du décret n° 2009-1450 du 30 décembre 2009 portant partie réglementaire du code de l’urbanisme « constitue un lotissement, au sens du présent code, l’opération ayant pour effet l’aménagement, l’équipement et la division en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou la mutation à titre gratuit ou pour des locations simultanées ou successives ».
Documents à fournir
- Etat de droit réel de moins de 3 mois en 4 copies ;
- Demande adressée au Ministre de l’Urbanisme ;
- Plan cadastral en 4 copies ;
- Plan de lotissement en 20 exemplaires ;
- Cahier de charges (prescription technique) en 4 copies ;
- Six CD :
- Un CD en AT (urbanisme) ;
- Un CD en ITM (Sénélec) ;
- 4 CD en RSS (Cadastre, ONAS, Agéroute etc.).
La régularisation d’un terrain déjà immatriculé au nom de l’Etat consiste à demander un bail sur un titre foncier de l’Etat moyennant le paiement d’une redevance annuelle. Cette possibilité est consacrée par l’article 3 alinéa 1 de la loi 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national en ces termes « Les terres du domaine national ne peuvent être immatriculées qu’au nom de l’Etat » et réglementée par le décret n°81-557 du 21 mai 1981 portant application du domaine de l’Etat en ce qui concerne le domaine de l’Etat.
Documents à fournir
- Notification d’attribution du receveur ou une demande de notification d’un intéressé au receveur pour l’introduction de la procédure de régularisation ;
- Demande de bail adressée au receveur des domaines territorialement compétent ;
- Donner la preuve de la réalisation des peines et soins ;
- Faire un plan d’un géomètre agréé par l’Etat ou plan cadastral ;
- Donner la copie de la Carte nationale d’Identité ;
- Faire une étude d’un projet de programme immobilier à soumettre à l’Etat.
La régularisation d’un terrain non immatriculé consiste à introduire une demande auprès du receveur des domaines sur une dépendance du domaine national où on dispose d’un droit d’usage afin d’obtenir un droit de bail. Cette possibilité est consacrée par l’article 3 de la loi n°64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national en ces termes « Les terres du domaine national ne peuvent être immatriculées qu’au nom de l’Etat.».
Documents à fournir
- Délibération délivrée par la collectivité territoriale ;
- Demande de bail adressée au receveur des Domaine territorialement compétent ;
- Donner la preuve de la réalisation des peines et soins ;
- Faire un plan d’un géomètre agréé par l’Etat ou plan cadastral ;
- Donner la copie de la Carte nationale d’Identité ;
- Faire une étude d’un projet de programme immobilier à soumettre à l’Etat.
La succession dite aussi patrimoine successoral, est le nom donné à l’ensemble des biens, des droits et des actions qui appartiennent au défunt à la date de son décès et dont les divers éléments le composant, reviennent aux personnes appelées à hériter. Autrement dit, elle consiste à une personne intéressée à entrer en possession d’un bien foncier dont le propriétaire était l’un de ses parents. Ainsi, selon l’article 397 et suivant du code de la famille Sénégalais : « la succession s’ouvre par la mort et par la déclaration judiciaire du décès en cas d’absence ou de disparition. Elle s’ouvre au lieu du dernier domicile du défunt ».
Documents à fournir
- Fournir un certificat de décès du propriétaire ;
- Fournir le titre de propriété du défunt ;
- Fournir un Jugement d’hérédité ;
- Fournir un certificat de non opposition ni appel ;
- Fournir les copies de Carte nationales d’Identités des héritiers
La cession définitive consiste à transformer un titre (bail ou permis d’occuper) dont dispose une personne physique ou morale, sur le domaine privé de l’État, en titre foncier.
Documents à fournir
- Titre de propriété (bail ou permis d’occuper) ;
- État de droit réel de moins de trois mois ;
- Quittance de redevance annuelle des dix dernières années (le paiement se fait au niveau du bureau du recouvrement) ;
- Demande adressée au receveur des domaines ;
- La Copie de la Carte nationale d’Identité ;
- Plan géomètre agréé.
L’échange d’un bien foncier est une transaction qui consiste à muter son bien par le biais d’un autre bien identifié.
Documents à fournir
- Titre du propriétaire ;
- Plan cadastral ;
- Copie de la Carte nationale d’Identité ;
- Titre objet de l’échange ;
- Plan géomètre du titre de l’objet d’échange ;
- Demande adressée au receveur des domaines.
Il s’agit d’un bien que le propriétaire n’arrive pas à trouver de façon physique. Il peut arriver des cas également ou les papiers ont été perdus. Deux types de recherches peuvent être effectués pour retrouver le bien. Il s’agit de la recherche physique et de la recherche documentaire d’un bien foncier perdu.
GESTION DES TRAVAUX FONCIERS
1. Définitions des concepts
Le terrassement d’un sol constitue une étape essentielle avant de bâtir une construction sur un terrain. Les travaux de terrassement ont pour objectifs de préparer votre terrain pour qu’il supporte vos futures fondations et constructions. Il permet notamment d’éviter un tassement, un glissement ou un effondrement de terrain qui pourrait mettre en péril votre projet de construction. Il s’agit donc de remettre le terrain à niveau ou de le modeler selon votre projet. Les travaux de terrassement peuvent prendre de trente (30) à quarante-cinq (45) jours.
- Procédures et Démarche administratives
- Recevoir le plan de lotissement du site ;
- Fournir le plan d’exécution des travaux de terrassement et le plan altimétrique ;
- Procéder au terrassement suivant le plan altimétrique ;
- Fournir les rapports de l’exécution du plan altimétrique et du plan de terrassement ;
La viabilisation consiste à raccorder un terrain à l’ensemble des réseaux nécessaires : eau, électricité, téléphone, assainissement des eaux usées et eaux pluviales. On emploie souvent l’acronyme VRD (voiries et réseaux divers) pour désigner les travaux nécessaires à la viabilisation pouvant durer de deux (2) à six (6) mois.
- Procédures et Démarche administratives
- Saisir Ingénieur en adduction Eau, Voirie, Électricité ;
Le bornage d’un terrain consiste à faire réaliser par un professionnel (géomètre agréé de l’Etat) la délimitation exacte, visible et officielle qui sépare deux propriétés voisines afin d’identifier clairement les limites de la propriété. La durée de réalisation est de quinze (15) jours.
- Procédures et Démarche administratives
- Saisir le géomètre pour les travaux de bornage ;
Un lotissement est constitué par un ensemble de lots provenant de la division d’un terrain en vue d’y recevoir des constructions qui sont vendues ensemble ou plus généralement séparément après que le lotisseur a réalisé des voies d’accès, des espaces collectifs, des travaux de viabilité et des raccordements.
- Procédures et Démarche administratives
- Apprécier l’opportunité du projet en utilisant le simulateur ;
- Recevoir le propriétaire du site ;
- Identifier le profil psychologique du ou des propriétaires en discutant avec eux pour mieux connaitre leurs motivations ;
- Avoir une séance de travail avec la direction générale pour restituer la discussion, donner son avis et prendre des instructions ;
- Apprécier si c’est nécessaire ou pas d’engager des études approfondies sur le projet ;
- Transmettre le plan de lotissement à nos contacts au niveau du service de l’urbanisme pour s’assurer que les normes sont respectées et pour éviter un futur rejet ;
- Demander au géomètre à apporter des modifications si nécessaires ;
- Faire signer le plan de lotissement par un géomètre ;
- Demander et réceptionner du géomètre les lettres et CD pour le dossier de dépôt ;
- Transmettre le dossier aux Services formalités administratives à chaque fois qu’il faut engager des formalités pour la prise en charge de la demande d’autorisation de lotir ;
Elle consiste à détruire une maison déjà construite ou un site. Elle peut être totale ou partielle. Elle est soumise à des normes très strictes, qu’elles soient administratives ou de sécurité. Il convient donc de choisir avec un plus grand soin des professionnels spécialisés dans ce type de travaux pour éviter tout dommage. La durée des travaux peut prendre d’une journée à une semaine.
- Procédures et Démarche administratives
- Titre de propriété ;
- Carte nationale d’Identité ;
Moyen de preuve
L’activité consiste à se déplacer sur le terrain pour prendre les coordonnées à l’aide d’une capture satellitaire et faire établir un plan géomètre. La durée est d’une à deux journées.
- Procédures et Démarche administratives
- Faire des captures satellitaires ;
- Prendre les coordonnées géographiques ;
- Connaître la distance par rapport aux voies et réseaux divers (VRD) ;
2. Procédure de Mise en Œuvre de Lotissement
GESTION DES LITIGES
L’occupation irrégulière consiste à occuper un bien foncier sans droit ni titre. A chaque fois que quelqu’un occupe un bien foncier sans donner les preuves qui lui permettent de l’occuper, soit il l’a acheté, soit il l’a emprunté, ou il l’a loué. Il s’agit d’une occupation irrégulière.
Documents à fournir- Etat des lieux par un géomètre agréé ;
- Constat d’un huissier.
Il consiste à acheter une dépendance terrienne sans passer par la voie légale.
Pour traiter un dossier à caractère de mauvais achat, il faut 6 mois à un an.
Une hypothèque est un acte notarié par lequel un emprunteur s’engage à remettre un bien à son créancier, en cas de défaut de paiement. Ainsi, selon l’Acte Uniforme révisé portant organisation des sûretés adopté le 15 décembre 2010 à Lomé en son article 190, « L’hypothèque est l’affectation d’un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant en garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures à condition qu’elles soient déterminées ou déterminables.Elle est légale, conventionnelle ou judiciaire ».Documents à fournir
- Reçu de versement bancaire
- Main levée bancaire après paiement
Empiètement, est l’occupation ou utilisation illégale d’une partie d’un terrain appartenant à un tiers ou à une tierce communauté dans le cas par exemple d’un contexte foncier coutumier. Ainsi, selon le dictionnaire de droit privé de Serge Braudo « L’empiètement est le fait par une personne d’exercer un pouvoir ou une compétence qui appartient légalement à une autre personne ». Le traitement d’un terrain empiété peut prendre en principe une durée de 6 mois à un an maximum.Documents à fournir
- Etat des lieux d’un géomètre agréé ;
- Constat d’un huissier.
Si Vous avez besoin d’un conseil en matière foncière ou domaniale, veuillez renseigner ce formulaire
Cabinet conseil
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